不動産トピックス

過熱する投資市場の現場から

2006.07.24 17:11

ＤＡオフィス投資法人　大規模改修実施済みの安定収益物件を取得　物件価格は３物件総額１５５億円
　ＤＡオフィス投資法人（東京都中央区）はポートフォリオの拡充を図り、「ダヴィンチ日本橋本町」、「ダヴィンチ銀座一丁目」、「ダヴィンチ京橋」の３棟を１５５億円で取得すると発表した。
　「ダヴィンチ日本橋本町」は、東京メトロ半蔵門線・銀座線「三越前」駅徒歩約４分に位置する、昭和３９年１月竣工、地上１０階・地下１階、延床面積９８６９・３８㎡のオフィスビルである。物件取得にあたり、地下鉄２路線・ＪＲ線が利用可能な交通利便性の高さ、耐震補強工事を含む、大規模改修を実施済みで、現在１００％の稼働率であることなど安定収益を確保できると評価した。取得価格は７４億２０００万円だ。
　「ダヴィンチ銀座一丁目」は、東京メトロ有楽町線「銀座一丁目」駅徒歩２分に位置する、昭和３７年１月竣工、地上１１階・地下２階、延床面積４７７１・３１㎡のオフィスビル。東京メトロ銀座線「京橋」駅、都営地下鉄浅草線「宝町」駅、と３駅３路線が利用可能な交通利便性の高さ、耐震補強工事を含む大規模改修が実施済みであり、倉庫部分を除く事務所部分は１００％稼働であることなどを物件取得にあたり評価している。取得価格は４６億２０００万円である。
　また、「ダヴィンチ京橋」は、ＪＲ京葉線・東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅徒歩２分に位置する、昭和４９年１０月竣工、地上８階・地価１階建て、延床面積４０６９・１５㎡のオフィスビルである。物件取得にあたり、耐震補強工事を含む大規模改修工事を実施済みであり、現在の稼働率は８９・１％だが、将来に向け安定的な収益を期待できる物件であると評価した。取得価格は３４億６０００万円となっている。
　なお、物件取得先は、ダヴィンチ・アドバイザーズの意向を受けて設立された、米国デラウェア州法上のリミテッド・ライアビリティ・カンパニーの１００％出資子会社であるマルケス（東京都中央区）。物件取得日については、７月３１日を予定している。

興和不動産　マルイシティ池袋の区分所有権取得　地上８階・地下３階建て　「池袋」駅至近の大型商業ビル
　興和不動産（東京都港区）が出資するＴＳＭスリーは、「マルイシティ池袋」の区分所有権をモルガン・スタンレー証券系の東海ホールディング特定目的会社より取得する。
　同物件は、ＪＲ線「池袋」駅徒歩約３分に位置する、昭和５２年竣工、地上８階・地下３階建て、延床面積約３万㎡からなり、丸井（東京都中野区）が１棟借りしている商業ビルだ。今回、興和不動産が取得した部分は全体の半分以上を占める１万７９０６・２３㎡を縦に分割した形となる。
　興和不動産は取得にあたり、平成１９年度開業予定の地下鉄１３号線「池袋」駅に直結することにより集客力向上が見込めることを評価。また、運営を行うことによる商業施設マネジメントノウハウの向上を図る。
　これまで同社は創業以来、都市型総合ディベロッパーとして都心を中心としたオフィス賃貸事業、高級賃貸住宅事業、品川インターシティ・赤坂インターシティ等の大型の都市開発事業を行ってきた。今後は商業施設の開発・取得にも積極的に取り組んでいく。

三越　物流センター２施設を譲渡　売却益は約１０３億円　グループの事業改革が狙い
　三越（東京都中央区）の連結子会社である三越不動産（東京都千代田区）は、グループの事業改革の一環として、「塩浜センター」、「東雲センター」の物流センター２施設を譲渡する。
　「塩浜センター」は、東京都江東区塩浜の土地８１４６㎡、建物１万９０２２㎡で、読売新聞東京本社（東京都千代田区）に８４億５０００万円（帳簿価額４０億５４００万円）で譲渡。また、「東雲センター」は、東京都江東区東雲の土地２万４０３㎡、建物１万２１６㎡で、清水建設（東京都港区）に１１０億円（帳簿価額５０億６０００万円）で譲渡することとなった。
　今回の固定資産譲渡により、得られる売却益約１０３億円については、平成１９年度２月期中間連結決算の特別利益に計上するという。
　なお、物件引渡しについては、８月３１日までを予定している。

ディックスクロキ　ファンド組成・運用を強化　玄海キャピタルと協定書を締結
　ディックスクロキ（福岡市中央区）は玄海キャピタルマネジメント（福岡市博多区、以下「玄海キャピタル」）と九州全域での不動産ファンド組成に関しての協定書を締結した。
　これにより、ディックスクロキは、玄海キャピタルが組成・運用を行い、九州地区を中心として不動産投資を行うプライベートエクイティファンド「玄海キャピタルファンド」への物件供給を目指す。
　ディックスクロキにとっては、開発した物件の販売先を拡大し、リスク分散を図り、良質な用地情報を収集することができるほか、玄海キャピタルのルートで取得した用地を、玄海キャピタルファンドを出口として同社が開発するなどシナジー効果を見込む。また九州主要都市の物件を中心に年間数棟の供給を目標とし、他社を交えた「地元連合」による共同開発を手がけることも視野に入れている。

アイディーユー　準加盟店（入札代理店）制度を新設　オークション参加者増を狙い　入会金・月額利用料を無料に
　アイディーユー（大阪市北区）は、買い手を中心に「ＭＯＴＨＥＲ’Ｓ　ＡＵＣＴＩＯＮ」の参加者を増やすことを目的とする「準加盟店（入札代理店）制度」を新設した。
　同制度では、入会金および月額基本料を無料とし、広く参加者を募る一方で、「ＭＯＴＨＥＲ’Ｓ　ＡＵＣＴＩＯＮ」への参加資格は入札および買い側仲介のみに限定。コスト負担により参加を敬遠していた不動事業者の参加を促し、「ＭＯＴＨＥＲ’Ｓ　ＡＵＣＴＩＯＮ」の活性化につなげるのが狙いである。
　両制度の店舗を容易に判別するため、これまでの制度に基づき加盟している店舗は従来通り「正規加盟店」と称し、今回設ける準加盟店（入札代理店）制度に基づき加盟した店舗を「入札代理店」と称する予定だ。
　出展物件への媒介業務が正規加盟店に限定されていたことから、成約額・成約率が伸び悩む現状を、今回の新制度導入によって改善を図る。

船井財産コンサルタンツ　「ＡＤＶＡＮＴＡＧＥ　ＣＬＵＢ千代田」一口１０００万円の商品が約１週間で完売
　船井財産コンサルタンツ（東京都新宿区）が７月１３日に販売した「ＡＤＶＡＮＴＡＧＥ　ＣＬＵＢ千代田」が完売した。「ＡＤＶＡＮＴＡＧＥ　ＣＬＵＢ千代田」は、地上５階建て、延床面積３１０・４２㎡の店舗・事務所・作業所用途の物件「有楽町一丁目ビル」と地上９階建て、延床面積９８３・６１㎡からなる事務所ビル「九段南四丁目ビル」の２物件。初年度表面利回りは６・０４％で、募集総額１２億円（一口１０００万円１２０口）となっていたものである。
　ちなみに「ＡＤＶＡＮＴＡＧＥ　ＣＬＵＢ」シリーズは、不動産特定共同事業法に基づき、組成している不動産共同所有システムで、同社のネットワークを通じて提供している商品。今回完売した商品は１４物件目となり、販売金額の総額は１３６億円を超えたという。

ダヴィンチ・アドバイザーズ　一任勘定型ファンド第一号ファンド　約３年９ヶ月で運用を終了
　ダヴィンチ・アドバイザーズ（東京都中央区）の一任勘定型ファンド（オポチュニティ・ファンド）の第１号、バリスタ（ＤＪＲＥＰＩ）は、平成１４年１１月の投資開始より１年５ヶ月で２２物件を取得し、平成１８年６月までに１９物件を売却してきた。７月３１日、残り３物件の売却によってバリスタの運用を終了する。
　同ファンドでは、収益不動産投資を「物件を安く買う」戦略から、収益不動産を再生する「バリューアップ」戦略へ移行してきた。その結果、当初予定していた１０年のロックアップを約３年９ヶ月と大幅に短縮し、運用を終えることとなる。
　なお、バリスタの総投資額は７９７億円（共同投資含む）で、投資エクイティ金額は１７３億円で、同社への成功報酬累計総額は４３億円となっている。