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CBRE「都心に近いエリアで需給は逼迫」　中型MT型物流施設マーケットに関するレポート

2026.10.26 13:36

　シービーアールイー（東京都千代田区、ＣＢＲＥ）は、首都圏の中型マルチテナント型物流施設マーケットに関するレポートをまとめた。需要は１棟借りニーズが中心であり、入居後のテナント粘着性が高い。今後も都心部に近い東京ベイエリアや外環道エリアで逼迫した需給バランスが続くと見ている。
　中型マルチテナント型物流施設（ＭＭＴ）とは、延床面積５０００～１万坪未満で開発当初から複数テナント利用を前提として企画・設計された施設。首都圏では大型マルチテナント型物流施設（ＬＭＴ）が市場をけん引する一方で、４棟に１棟がＭＭＴであり、ＬＭＴ賃貸市場に一定の影響を与えている。
　ＭＭＴの供給動向をみると、２０１８～２０２５年の過去８年間の平均は６・７万坪であったのに対し、２１～２４年の供給は多く、２２年は１２・６万坪と特に多かった。一方、需要動向をみると、過去８年間の平均新規需要は５・８万坪で、継続的な需要が確認できる。テナントの業種は物流業が７８％と多い。また、利用形態では７７％がシングルテナントでの１棟借りとなっていることから、ＭＭＴの多くが５０００坪を超える大口の需要を取り込んでいるといえる。なお、ＬＭＴもＭＭＴと同様の供給動向をたどっており、用地不足により供給される物件のタイプの変更が起きているわけではない。
　ＭＭＴの空室率をＬＭＴと比較すると、ほぼ同様の傾向をたどっているものの、ＬＭＴの空室率が上昇すると、ＭＭＴはそれを上回るペースで上昇している。ＭＭＴの空室はＬＭＴの空室が少ないエリアから消化される傾向があるが、これは立地を重視したテナントがＭＭＴを選択するからと分析。逆にＬＭＴに空室が残るエリアでは、ＭＭＴも同様に空室消化が進まない傾向がある。ＭＭＴの需要は、１棟借りを重視するテナントに有効なものの、ほとんどのＭＭＴはトラックバースが１階のみで分割できる区画数には限りがあり、賃借面積の自由度が低い。一方でＬＭＴは大規模から中小規模までさまざまな面積帯の需要に対応できる柔軟性をもつため、立地優位性が低い場合には、テナントが求める面積を柔軟に提供できるＬＭＴが優先して検討されるケースが多いことが要因と分析する。
　今後の市場見通しについては、東京ベイエリアでは、ＬＭＴ、ＭＭＴともに２７年まで新規供給がなく、既存物件の空室も両者とも限定的であるため、規模に関わらず需給は逼迫した状態が続く。外環道エリアも需要は堅調。一方圏央道エリアは、大規模テナントの割合が比較的多く、ＭＭＴの需要は他のエリアと比べて高いとはいえない。ＬＭＴの空室率低下傾向は鮮明なものの、空室面積は２６年第４四半期でも２０万坪超と予想されるため、ＭＭＴの空室消化も緩やかになるとみる。
　ＣＢＲＥは、「ＭＭＴ賃貸市場はＬＭＴ市場と新規供給動向で類似した点がある一方、需要動向では異なる点がある。ＭＭＴとＬＭＴの賃貸マーケットの双方を把握することが、物流施設の開発や運用に資することになる」とみている。