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東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2026　大型化と主要エリアへの集積が顕著に

2026.06.08 11:42

　森ビル（東京都港区）は、２０２６年の「東京２３区の大規模オフィスビル市場動向調査」の結果を発表した。
　調査は１９８６年から継続して実施しているもので、東京２３区内で１９８６年以降に竣工した延床面積１万㎡以上のオフィスビル（大規模オフィスビル）が対象。
　今後５年間の年平均供給量は過去平均（１９８６～２０２５年）を下回る見込みで、今後の供給がオフィスマーケットに及ぼす影響は限定的と想定されるという。一方、大規模オフィスの供給量に対する「事務所延床面積１０万㎡以上の物件」の供給割合は２０２８年が９４％、２０２９年が８４％、２０３０年が９２％と増加傾向にあり、引き続きオフィスの「大規模化」が見込まれるとしている。
　エリア別では、今後５年間の都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）への供給割合が９１％と、過去１０年平均（８５％）を上回る見込み。また、２３区全体の今後５年間の総供給量（４１２万㎡）に対する主要ビジネスエリアにおける供給量（３００万㎡）は７３％で、引き続き「都心部へのオフィス集積」が進展する見込みで、特に大規模開発が進む「日本橋・八重洲・京橋」エリアでの供給増加が顕著としている。
　２０２５年の東京２３区の吸収量（前年末の空室面積＋新規供給面積－当年末の空室面積）は、堅調なオフィス需要を背景に１６４万㎡と調査開始以来３番目の高水準を記録。空室率は前年から１・４ポイント減の２・３％まで低下し、特に主要ビジネスエリアは１・８ポイント減の１・５％と、２０１９年以来の１％台まで低下した。
　森ビルでは、昨今の出社回帰に加え、優秀な人材確保のための立地やビルグレード改善、イノベーティブなオフィス環境づくりへの企業ニーズは底堅く、オフィス需要は引き続き力強さを維持し、空室率も低下基調が続くものと想定している。