不動産トピックス

ホテル運営会社次の一手を探る

2019.01.28 14:01

低稼働率ホテルをコンバージョンし成功導く加瀬グループがセルフストレージに提案
オフィスビルをはじめとする様々な再生案件を手掛けてきた加瀬倉庫のグループ会社である、加瀬トランクサービス(神奈川県横浜市)では、ビジネスホテルをセルフストレージ施設にコンバージョンさせて成功に導いたケースがある。
 同物件は東京都大田区にある地上7階建て、延べ床面積1417.7㎡、客室数46室。近年、老朽化に伴い稼働率低下に悩まされており、コンバージョンに踏み切ったこの物件を280室に区分けしたところ、ひと月の売り上げは300万円となった。
 これまでのビジネスホテルと比較すると、年間ベースで売り上げ7600万円、経費7200万円で粗利は600万円。一方、セルフストレージとしてからは、売り上げ3600万円と半分に減少したものの、経費は960万円で粗利は2640万円になったという。
同社は今年2月、加瀬倉庫(同)のセルフストレージ部門として独立した。同社はビルの1室をコンバージョンして貸し倉庫として貸し出すセルフストレージ事業を約500拠点、2万室を運営している。 セルフストレージはは、専用施設の新たに建築するケースと、既存の建物をコンバージョンするケースの2つがある。後者は老朽化して資産価値が落ちた建物の再生手法として、以前から注目されてきた。 屋内型の利用者は主にファミリー層になるため決して駅近でなくても構わないのが特徴だ。
    事業者がビルの1室を借り、同社からパーテーションはじめとする機器を購入し警備・看板・電気・内装工事、集客などの管理を委託する。売り上げに応じて10%~20%を支払うことになるが、それでも利回りは25%にもなるという。
 同社の試算によると、48坪の場合、パーテーション・内装・空調・電気・セキュリティなど1坪あたりの工事費用は、14万円で、合計672万円。貸し出し単価を坪8000円とすると仮に稼働率100%になれば月額38万4000円になる。
 
ホステル「和箔」シリーズ3棟目完成
  オフィスビルをはじめとする様々な再生案件を手掛けてきた加瀬倉庫のグループ会社である、加瀬トランクサービス(神奈川県横浜市)では、ビジネスホテルをセルフストレージ施設にコンバージョンさせて成功に導いたケースがある。
 同物件は東京都大田区にある地上7階建て、延べ床面積1417.7㎡、客室数46室。近年、老朽化に伴い稼働率低下に悩まされており、コンバージョンに踏み切ったこの物件を280室に区分けしたところ、ひと月の売り上げは300万円となった。
 これまでのビジネスホテルと比較すると、年間ベースで売り上げ7600万円、経費7200万円で粗利は600万円。一方、セルフストレージとしてからは、売り上げ3600万円と半分に減少したものの、経費は960万円で粗利は2640万円になったという。
 同社は今年2月、加瀬倉庫(同)のセルフストレージ部門として独立した。同社はビルの1室をコンバージョンして貸し倉庫として貸し出すセルフストレージ事業を約500拠点、2万室を運営している。
 セルフストレージは、専用施設の新たに建築するケースと、既存の建物をコンバージョンするケースの2つがある。後者は老朽化して資産価値が落ちた建物の再生手法として、以前から注目されてきた。
 屋内型の利用者は主にファミリー層になるため決して駅近でなくても構わないのが特徴だ。
    事業者がビルの1室を借り、同社からパーテーションはじめとする機器を購入し警備・看板・電気・内装工事、集客などの管理を委託する。売り上げに応じて10%~20%を支払うことになるが、それでも利回りは25%にもなるという。
 同社の試算によると、48坪の場合、パーテーション・内装・空調・電気・セキュリティなど1坪あたりの工事費用は、14万円で、合計672万円。貸し出し単価を坪8000円とすると仮に稼働率100%になれば月額38万4000円になる。
 
マリオットが”みなとみらい”に
 積水ハウス(大阪府大阪市)とマリオット・インターナショナル(本社・米国メリーランド州)は、横浜・みなとみらい21地区で、世界的なホテルチェーンであるマリオット・インターナショナルの「ウェスティンホテル横浜(The Westin Yokohama)」を2022年春に開業させる。
 同ホテルは、みなとみらい線「みなとみらい」駅徒歩5分に位置、敷地面積は9604.59㎡、延床面積約6万4700㎡、鉄骨造、地上24階建て、客室はウェスティンホテル373室、長期滞在対応型ホテル201室。レストラン、バンケット、スパ、フィットネス、商業施設等を併設する。
 同事業は、積水ハウスが事業主となりプロジェクトマネジメントを行い、マリオット・インターナショナルがホテル運営を行う。
 マリオット・インターナショナルは、130カ国・地域に30のブランド合わせて6700軒以上の宿泊施設を擁する。積水ハウスとは、「セントレジス大阪」「ザ・リッツ・カールトン京都」「ダブリュー大阪」「モクシー大阪新梅田」や「Trip Base 道の駅プロジェクト」などでのコラボレーションを推進している。

アパが新大阪に用地取得
 アパホテルネットワークとして建築・設計中、海外、FC、パートナーホテルを含む全国最大級の492ホテル8万1412室を展開するアパグループ(東京都港区)は、「新大阪」駅周辺でホテル開発用地を取得した。取得会社はアパホーム株式会社。
 この案件は、敷地面積657.92㎡。大阪メトロ御堂筋線「西中島南方」駅徒歩2分、阪急京都線「南方」駅徒歩3分、大阪有数のターミナル駅である「新大阪」駅より梅田方面に1駅と徒歩圏内であり、「梅田・心斎橋・なんば・天王寺」まで乗り換えなしでアクセスできるビジネスやレジャーに適した立地となる。
 「新大阪」駅から1番近い繁華街の中に位置し、2025年の大阪万博開催決定に伴う、更なる需要の獲得を目指す。
 12階建て延床面積約2900㎡、全180室の「アパホテル〈御堂筋 西中島南方駅前〉」として2020年秋開業を目指す。
 新大阪駅周辺では昨年4月11日に開業した全109室の「アパホテル〈新大阪駅南〉」、2020年5月開業予定の全658室の「アパホテル〈新大阪駅前〉」に続く3棟目の出展計画となる。
 また、大阪府内では、今年秋開業予定の全913室「アパホテル&リゾート〈御堂筋本町駅タワー〉」、2021年冬の全308室の「アパホテル〈大阪天満橋駅前〉」等、全6棟・2437室が建築・設計中であり、建築・設計中ホテルを含め、大阪府内のアパホテルは全23棟・6811室となり、大阪市内・大阪府下ともにホテル保有棟数・客室数で最大級となる。

ホテルオークラがカンボジア・プノンペンに進出
 ホテルオークラ(東京都港区)の子会社でホテル運営会社であるオークラ ニッコー ホテルマネジメント(東京都品川区)は、2022年にカンボジア王国(カンボジア)の首都プノンペンに建設中の複合施設「Japan Trade Center(仮称)」内に「ホテル・ニッコー・プノンペン」を開業する。ウラタ(千葉県浦安市)が出資するUY United Co., Ltd.と、ホテル運営管理契約を締結した。
 同施設は、カンボジアでの「新たな国際ビジネスの連携拠点の創出」と「日系企業及びカンボジア企業の共同事業による日本建築技術の継承」を目的としており、ホテルやオフィス、店舗から構成される予定だ。
 建設にあたって、カンボジアではあまり実績のない鉄骨造を取り入れ、プノンペンの新たな街づくりの中核を担うべく、日本より建築技術者を招聘し、建築現場内でカンボジア人技術者への指導・育成を行い、カンボジアの新しい建築技術発祥の地となることが事業目的となっている。
 施設内では両国の歴史・伝統・文化を表現し、立地特性を最大限に生かしたデザインを採用するとともに、安心と安全が実現できる施設となる予定だという。
 客室は14~22階に配置され、客室標準面積約36㎡、総客室数は201室。日本料理、オールデイダイニング、最上階の23階にはプノンペンの市街地を一望できるスカイデッキバー等の飲食施設を備え、ビジネスとレジャー客のニーズを幅広く取り入れていく。
 同ホテルは、カンボジアにおいて「ニッコー・ホテルズ・インターナショナル」としての初めてのホテルとなる。「オークラ ホテルズ&リゾーツ」「ニッコー・ホテルズ・インターナショナル」「ホテル JAL シティ」の3つのグループを運営しており、現在、国内45、海外25の合計70ホテル、総客室数2万2104 室を展開。同グループは、2020年までに開業予定ホテルも含め100ホテルの運営を目指しており、特に成長が著しいアジアを中心に新規事業展開をしていく。

古民家再生して京町家スタイル施設始動
 ビーロット(東京都港区)では、グループ会社のエイジェーインターブリッジ(京都府京都市)を運営会社とした京町家スタイルの宿泊施設を開発・再生する。
京都恵美須屋町旅館計画と呼ばれる同施設は、既存町家が木造瓦葺2階建て、新築棟が鉄骨造5階建て。敷地面積451.65㎡、延床面積は既存町家が148.01㎡、新築棟が1117.20㎡などで合計1271.21㎡、室数は30室を予定している。
 国内外より根強い人気を誇る観光地「京都」は、2016年より2年間で延べ宿泊客数が400万人以上増加しており、京都観光の満足度は、引き続き高い水準を維持している。人気の理由は、歴史ある神社や寺をはじめ、四季折々の自然に風情ある町並み等にある。近年では京都の歴史・文化を象徴する伝統的な木造建築「京町家」にも注目が集まっている。
 一方、京町家は人口減少や少子高齢化、単身世帯増加等による相続問題、老朽化に対する改修、マンションやオフィスビルへの建替え等により年々減少傾向にある。
 同社グループでは、京都並びに日本の貴重な財産である京町家の保全と継承をテーマにした既存町家の再生と新築棟を併設する新しいスタイルの宿泊施設計画は地域活性化にも繋がり、不動産投資商品として希少性が高いと判断し、今回の事業決定に至ったもの。
 同プロジェクトでは、外国人観光客をメインターゲットとした宿泊施設運営を強みとし、京都および金沢において約70棟以上の町家再生の実績を誇る、エイジェーインターブリッジを運営会社に選定した。


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