不動産トピックス

第20回不動産ソリューションフェア見どころ紹介「滞納リスクの救世主・家賃保証制度に落とし穴！？不動産オーナーが知っておくべき知識と万が一の対処法」

2018.10.09 17:57

講師：瑞宝興業　代表取締役　稲垣俊勝氏ほか
10月16日　14時10分～15時　D会場

　不動産賃貸業を営む者であれば、家賃の滞納を一度は経験したことが誰しもあるだろう。借主側の事情は十人十色であれど、家賃の未納は貸主の収入がなくなることを意味するだけに、貸主として万が一にも滞納が起きないよう、契約の段階から入居者の審査を入念に行う姿勢が求められる。それでも滞納が発生してしまった場合に心強い味方となるのが、家賃保証会社の存在である。
　国土交通省は昨年１０月、家賃保証会社の登録制度をスタートさせた。全国で２００社程度存在するとされる家賃保証会社の中で、現在までに上記の登録制度に加盟している企業はまだ数十社といったところ。また、申請要件をクリアすれば登録可能であるだけに、この制度をもって保証会社の信用力をはかるにはまだ難しい状況といえる。
　家主にとって家賃保証制度は滞納による未収のリスクを回避する画期的な策といえる。現に住居系の賃貸物件では、連帯保証人を設定する代わりに保証会社を活用する例も一般化してきている。一方で事業系の賃貸物件は住居系に比べ遅れを取っている状況で、２０２０年までに施行される改正民法により個人の連帯保証人に対する限度額の明記が義務付けられることから、今のうちから事業系の賃貸物件でも保証会社の活用を積極的に検討したいところだ。
　一方で、保証会社の事業内容やもしもの時の対応について、家主側は事前に熟知しておく必要があるとするのは、今回のパネリストである瑞宝興業（東京都渋谷区）の稲垣俊勝社長である。同社は不動産オーナーであると同時に、宅建業取引を行う不動産仲介業者としての側面も持っている。その中で稲垣氏は「家賃保証制度は不動産賃貸業にとって非常に有用性のある制度です。ですが家賃の滞納でオーナーが実際に困った状況に陥った時、保証会社が助けとなってくれる存在になるのかどうか、今一度知るべきです」と話す。
　家賃の滞納に端を発する明渡し訴訟では、保証会社から代位弁済が行われている事実に着目した裁判官が「実質的には家主が金銭的不利益を被っていない」という判断を下した判例が存在する。このため明渡し訴訟を原告優位に進めるため代位弁済を一時的にストップし、家主が金銭的な不利益を被っている事実をつくるケースもあるのだ。稲垣氏は「事業系の不動産は住居系に比べ滞納が起きた場合の未収金が大きい。代位弁済のストップはオーナーにとって非常に大きな問題です」と話す。当日は稲垣氏のほか、不動産賃貸借に関わる法律に精通した専門家もオブザーバーとして登壇する予定。保証会社を活用する際、そしてトラブルに見舞われた際にオーナーとしてできることは何かを考える５０分間となるだろう。