不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2006.02.06 12:05
＜トラブル解決＞ユナイテッド・アーバン投資法人 １８億８３５０万円で取得した物件平成１１年竣工のビジネスホテル 東横インに改修工事を要求
ユナイテッド・アーバン投資法人（東京都港区）は、保有する資産の一つ、「東横イン品川駅高輪口」について、テナントである東横イン（東京都大田区）に、改修工事を要求していることを明らかにした。
「東横イン品川駅高輪口」は、ＪＲ線「品川」駅徒歩３分に位置する、平成１１年１０月竣工、地上１４階建て、延床面積２９２８・９４㎡からなるビジネスホテルで、平成１７年２月にユナイテッド・アーバン投資法人が１８億８３５０万円で取得した物件だ。
建築完了検査終了後、東横インにより、建築基準法及び東京都の条例に適合しない可能性がある改修工事が行われていた。そこで、同投資法人は同物件の取得に先立ち、建築基準法に関する改修について、東横インに対し再改修工事を請求し、同社は再改修工事を実施。その結果、同投資法人が建物状況調査を依頼した第三者専門機関から、「建築関連法規定に適合した建築物であると判断される」との報告を受けていた。
一方、条例に関する改修については、「条例に関する改修が必要となった場合は、東横インの負担により、追加の改修工事を行う」旨の合意書を締結しているため、東横インに対し関係行政当局の指導に基づき必要な追加改修工事を行うよう請求しており、東横インからはその旨については、対応するとの連絡を受けているという。
同投資法人は、「東横イン品川駅高輪口」の東横インの今後の対応につき適切な処置を講じていく予定だ。
＜私募ファンドビジネス＞イーアイホテルシステムズ レジャーホテル・トレーラーコテッジファンド共に完売 １口１００万円程度の投資商品を企画中
「都内のレジャーホテルについては、物件価格が高騰し、利回りも落ち込んでいますので、今後は地方の物件をファンドに組み込んでいこうと考えています」
レジャーホテルマネジメントの難しさは、清掃スタッフの確保にある。定着率を向上させるため給与を上げれば、当然利益は下がり、投資家への配当が落ちることになる。こうした点を考慮すると、現在の都心の物件は容易に手出しできない状況にあるという。
同社は、レジャーホテルのマネジメントを行い、またレジャーホテル、トレーラーコテッジファンドの組成・運用も手がけ、これまで販売した「ＡＤＣドリームファンド１号」、「イーアイコート笠間ファンド」、「イーアイホテル横浜ファンド」に投資している。
「ＡＤＣドリームファンド」は、東京都文京区湯島の地上７階・地下２階、延床面積１５１９・６３㎡の物件で、募集価格は１口２００万円、２億円を募集。「イーアイコート笠間ファンド」は茨城県笠間市の４６４８・４９㎡からなる敷地に１室１棟のトレーラー式コテッジ１８室（台）を建設し平成１６年１０月に完成したプロジェクトで、１口１０００万円、４億５０００万円を募集。そして「イーアイホテル横浜ファンド」は、神奈川県横浜市にある昭和４５年８月竣工、地上４階建て、延床面積２０４７・２９㎡の物件で、１口１０００万円、６億円を募集した。ファンドはこれまで、全て完売している。
「イーアイコート笠間については、約４７００㎡という敷地を活かし、ビル型ではなく、トレーラー式コテッジにしました。建築費は抑えられる一方で、道路・排水などのインフラ整備費用がかかりますので、費用面で大きなメリットはありませんが、移動可能な点はリスクヘッジにつながります」
現在、地方所在のレジャーホテルで２億円程度、募集価格１口１００万円の商品を企画中だ。
クオンツ 東京リートと不動産投資事業に関する業務提携 私募ファンドを共同設立資金調達方法を提供する
クオンツ（東京都千代田区）は、東京リート（東京都千代田区）と不動産投資事業に関する業務提携を行なった。
クオンツは「インベストメント」事業において、１月に「事業開発本部インベストメント部」を新設し、同社独自での株式投資、企業再生、増資引受等を積極的・機動的に行ってきており、様々な投資分野における外部の有力な事業会社との提携に同事業を加速させることを模索してきた。
そこで今回の東京リートとの提携により、投資家としてのクオンツへの不動産投資案件の紹介、不動産私募ファンドの共同設立・運営を行うこととなる。特に不動産私募ファンドの共同設立・運営にあたっては、東京リートがアセット・マネージャーとなり、不動産の所有、経営、事業判断にあたる一方、クオンツは「ファイナンス」事業で培ってきた様々な資金調達方法を提供する。
東京グロースリート投資法人 譲渡価格は５億６１８０万３０００円 平成１６年取得の物件「ジョイ尾山台」を譲渡
東京グロースリート投資法人（東京都新宿区）は、平成１６年５月に４億７８１０万円で取得していたジョイ尾山台を譲渡する。
ジョイ尾山台は、東急大井町線「尾山台」駅徒歩５分に位置する、昭和６０年７月竣工、地上５階建て、延床面積１２２１・７０㎡の住宅・店舗複合物件だ。
同投資法人は、資産運用の対象及び方針に基づき、不動産市場の動向、将来における収益及び資産価値の増減等についての予測、ポートフォリオの構成及び構築方針等を考慮した上で総合的に検討した結果、譲渡を行う。なお物件譲渡価格は、５億６１８０万３０００円で、譲渡価格と取得価格の差額は８３７０万３０００円となっている。
今回のジョイ尾山台の譲渡により同投資法人が得る譲渡収入については、分配金原資、借入金の一部返済等に充当する予定である。
オリックス不動産投資法人 蒲田グリーンビルを取得価格は５６億４０００万円
オリックス不動産投資法人（東京都港区）は、蒲田グリーンビルを３月１日に取得すると発表した。
同物件は、ＪＲ京浜東北線「蒲田」駅徒歩７分、東急池上線「蓮沼」駅徒歩２分に位置する、平成６年２月竣工、地上１１階・地下１階建て、延床面積１万１５２７・３８㎡のオフィスビルだ。
立地する蒲田エリアは、都心と近郊生産拠点との中継地的な立地となっており、大手企業のサブオフィスやデータセンター等が多く存在するエリアである。２００坪超の基準階面積を有し、床荷重５００㎏／㎡、ＯＡ床高１００㎜、など周辺物件の中でも希少性が高いことから、京浜エリアに生産・物流拠点のある企業等の需要を見込めることなどを、同投資法人は物件取得にあたり評価している。
現在、蒲田グリーンビルのテナント数は２で稼働率は１００％。物件取得先は、飯野海運（東京都千代田区）および個人で、取得価格は５６億４０００万円となっている。
ニューシティ・レジデンス投資法人 ニューシティレジデンス上野タワーを取得 平成１７年２月竣工・高級志向の共同住宅中長期的な物件競争力の維持が可能と判断
ニューシティ・レジデンス投資法人（東京都港区）は、ニューシティレジデンス上野タワーを池袋特定目的会社（東京都港区）より、２９億９０００万円で取得した。
同物件は、東京メトロ日比谷線「入谷」駅から徒歩約２分に位置する、平成１７年２月竣工、地上１４階・地下１階、延床面積６０５０・４１㎡の店舗・住宅複合物件である。
同投資法人は、同物件の立地が東京メトロ日比谷線「入谷駅」と、徒歩約１０分のＪＲ線「上野」駅等が利用可能な利便性や、内装・設備仕様において高級化を志向する新築物件であるということから、中長期的に物件競争力が維持できると判断した。
また、平成１８年２月１日から６ヶ月間にわたり、売主の関連会社が同投資法人の合意する賃料条件で賃借し、６ヶ月経過後、本投資法人は、売主の関連会社が同投資法人の合意する賃貸条件で転貸した入居者との賃貸借契約を承継する。
グローバル・アセット 関西圏特化型私募不動産ファンド「関西ファンド」３月より運用開始 Ｊ―ＲＥＩＴへの上場も視野に入れる
不動産ファンドの運用を手がけるグローバル・アセット（東京都千代田区）は、新光証券（東京都中央区）の協力を得て、関西圏に特化した私募不動産ファンド「関西ファンド」を立ち上げ、３月より運用を開始する。
同社は、昨年９月より、名古屋経済圏の不動産を田投資対象にした私募不動産ファンド「マルハチファンド」を立ち上げているが、今回のファンドの特色は、大阪市、神戸市、京都市の三都を中心とした関西圏の不動産を投資対象としたもの。関西エリアの企業と協力しながら、関西経済・地域の活性化を目指す。
なお「関西ファンド」は、資産規模は約１００億円でスタートし、３年後には５００〜８００億円にまで、資産を積み上げた上で、Ｊ－ＲＥＩＴ市場への上場も検討するという。
東急リアルエステート投資法人 運用資産「ＰＩＣＡＳＳＯ３４７」名称変更 「ｃｏｃｏｔｉ」として３月２０日オープン
東急リアルエステート投資法人（東京都渋谷区）は、運用資産「ＰＩＣＡＳＳＯ３４７」の名称を「ｃｏｃｏｔｉ（ココチ）」に変更する。
同物件は、ＪＲ山手線、東急線、京王井の頭線、東京メトロ「渋谷」駅徒歩約３分に位置する、平成１６年９月竣工、地上１２階・地下２階、延床面積１万１８４７・８７㎡からなる大型商業ビルだ。
平成１９年には、同ビル近隣に東京メトロ１３号線の駅の開設が予定されており、青山・原宿・表参道との買い回りもしやすくなることから、今後の更なる発展の布石として、新しいネーミング、新規店舗の導入などを行うことで、物件の競争力の維持・向上を図る。
なお、リニューアルオープンのＰＲ業務は、東急マーチャンダイジングアンドマネージメント（東京都渋谷区）が行う。
