不動産トピックス
【11/9号・今週の最終面特集】不動産業界ニューウェーブ
2026.11.09 10:53
潜在需要を掘り起こす新ビジネスモデル 市場に出てこない99％の不動産情報にアプローチ
不動産業界でも先端技術を活用した業務効率化や省人化などの事例は散見される。少子高齢化や働き方の多様化など、さまざまな外部環境の変化によって事業者はビジネスモデルの変革を求められており、その変革を後押しするサービスも次々と登場している。
東証グロースに上場 営業員増で事業機会獲得目指す
ＡＩを活用した不動産開発事業を手掛けるトグルホールディングス（東京都港区）が、１０月３０日に東証グロース市場に上場。公開価格の４０４０円を６・９％下回る３７６０円で初値をつけ、初日の終値は３６４０円であった。
会社の設立は２０２０年。代表取締役の伊藤嘉盛氏は不動産業を家業とする家庭に育ち、学生時代は金融工学を専攻。早稲田大学大学院ファイナンス研究科にてＭＢＡ（ファイナンス）を取得した。その後は大手不動産管理会社に入社して賃貸管理業の受託営業を担当し、独立。都心の不動産仲介業務を行う不動産会社を設立して、わずか４年間で都内３店舗まで事業を拡大し、上場企業グループ会社へのバイアウトを実現した。２０１２年には不動産賃貸領域のＳａａＳを提供するイタンジを創業し、２０１８年に売却。過去の起業経験をもとに２０２０年、トグルホールディングスを創業し現在に至る。
同社は２つのコア事業領域によって構成されており、特に売上の９５％以上を占める「Ｌａｎｄ Ｃｒｅａｔｉｏｎ（ランドクリエーション）」は、独自のデータ基盤とアルゴリズムを活用し、まだ市場に存在しない不動産開発の機会を発見・創出する不動産開発事業である。伊藤氏は「東京都内における市場に流通している不動産情報は、全体のわずか１％程度といわれています。市場では氷山の一角ともいえる不動産情報を、仲介業者や買取再販業者などが取り合っている状況です。一方、残り９９％の不動産情報は潜在的な開発可能性があるものの、市場に出てきていないため競争そのものが発生していません。当社は市場に流通していない土地を解析し、どのような建物を建てれば土地の価値を引き出せるかを企画したうえで、デベロッパーや開発投資家に販売します」と話す。
独自のターゲッティングをもとにした地道な営業活動を通じて地権者との接点を持ち、現段階で売却の意向がなかったとしても将来的なパイプラインの構築を重視。一方で属人化しやすい営業活動においてはＡＩを積極的に活用して再現性の高い業務フローの確立に努めている。これにより不動産経営に依存せず人材を採用できる体制づくりを実現することができ、同社によれば営業職の応募数が２０２５年度第２四半期では５０３名であったところ、２６年第１四半期では１０２６名と倍増。採用数も７名から２９名へと４倍に増えた。伊藤氏は「未訪問の開拓余地として、都内の潜在案件は８万件から１０万件にのぼると予測しています。営業員の増強による営業開拓のスケール拡大に努めつつ、大阪や福岡など対象地域の拡大も目指していく考えです」とする。
５筆をとりまとめた新宿区の事例では、道路に面した２筆の土地を、取りまとめを前提として相場の２倍の価格で仕入を実施。隣接する奥まった土地は、開発価値から逆算した価格で仕入を行い、約１６８坪の土地面積を確保。最終的にこの土地には地上１０階建て、全３６戸の分譲マンションが開発された。地権者にとっては相場より高い価格で土地を売却できる可能性があるほか、市場性のない土地の売却も実現できるなど、メリットは多い。またデベロッパーや開発投資家の視点からみれば、土地の仕入に係る地権者との調整や土地取得後の解体・整地と、煩雑な業務フローを代行してくれる存在といえる。
直近の２０２５年９月期の売上高は１２３億５３００万円。２６年９月期の予想は２５５億６０００万円、２７年９月期の予想は４３０億３４００万円と、「Ｌａｎｄ Ｃｒｅａｔｉｏｎ」の新規案件創出の増加に伴って売上も着実に伸びていくと予測。個人の経験則に頼ることの多かった土地の仕入が、先端技術の活用によって業務フローそのものの変革期に突入したようだ。
代替候補の物件を比較コメントとともに紹介
ＧＦＬ（横浜市西区）は、不動産事業者の自社ホームページ向けレコメンドサービス「なるほどコメントレコメンド」を開発し、１０月２０日より先行導入を開始した。このサービスは、閲覧中の物件を基準に代替候補を抽出し、１件ごとに「なぜ勧めるのか」を比較コメントとして添えて提示する点が特徴。第一号の導入サイトはＰａｓｓａｇｅ（横浜市神奈川区）が運営するペット可物件（賃貸・売買）に特化したサイト「ペットホームウェブ」である。
不動産の情報サイト内の物件詳細ページでは、「この物件もおすすめ」といった価格や間取りなどが似た物件が紹介されることが多い。これらは条件の近い物件を紹介しているのみで、なぜ勧めるのかを説明することはない。一方、店頭の不動産仲介営業担当は「駅には少し遠いが、同じ家賃で一回り広い」など、理由を添えて代替案を提示する。この「理由のある提案」がネット上では不足しており、同社はこれにより機会損失が起きていると分析。
「なるほどコメントレコメンド」は、ＧＦＬが不動産事業者に提供してきた特許取得の「比較コメント自動生成」に、物件の抽出と表示を一体化して１つのレコメンドサービスとしたもの。コメントに記されるのは賃料や面積、駅からの距離など、物件情報として掲載されている事実の比較だけ。生成ＡＩが文章を生成することはなく、物件データにない事実を書き足す「ハルシネーション」の心配はない。
「ペットホームウェブ」を運営するＰａｓｓａｇｅの有瀧敬之氏は「不動産サイトでは、希望条件を絞り込みすぎると表示件数が少なくなり、『該当なし』となって離脱につながることがあります。『なるほどコメントレコメンド』の理由つきで候補を提示する仕組みは、当社の課題意識に非常に合うものだと感じています」と述べている。
Zenkenがりそな総合研究所を連携 インドの高度エンジニアなど活用で
ウェブマーケティング事業と海外人材事業を中心に展開するＺｅｎｋｅｎ（東京都港区）は２日、りそなグループのシンクタンクであるりそな総合研究所（東京本社・東京都江東区）と海外人材の紹介事業で連携すると発表した。インドの工科系大学の学生らを、りそな総合研究所のほか、りそな銀行、埼玉りそな銀行、関西みらい銀行、みなと銀行など、りそなグループが持つ顧客企業に紹介する。りそな総合研究所はグループ銀行の窓口となり、マッチングを支援する。日本では建設・不動産・製造・情報通信など多くの業界でエンジニアが不足している。Ｚｅｎｋｅｎはりそな総合研究所と連携し、大手銀行グループが持つ顧客企業の海外人材採用をサポートする。
りそなグループは首都圏・関西圏で広範な顧客基盤を持っており、なかには少子化の影響などでエンジニアの採用に悩む企業も少なくない。一方、Ｚｅｎｋｅｎはインドのベンガルールを中心とした工科系大学５０校以上と提携。インドでＡＩ、サイバーセキュリティ、データサイエンスなど高度人材の開発チームに業務委託できる「ＺｅｎＮｘｔ Ｌａｂｓ（ゼンネクストラボ）」も展開している。こうした人材や開発チームをりそなグループの顧客企業に紹介するほか、日本語教育や生活オリエンテーションのサービスも提供する。
Ｚｅｎｋｅｎはりそな総合研究所との連携について「りそなグループの顧客基盤を通じて広範な企業へのアプローチが可能になり、同グループの信頼を背景とした質の高いマッチングを実現できる」としている。
