不動産トピックス

第18回不動産ソリューションフェアセミナー再現

2016.12.05 17:52

 不動産ソリューションフェア恒例の各デベロッパーを中心とした基調パネルディスカッション。今年は世界に発信し続ける東京をつくるためのまちづくり。ここから見えてきたのは各プレイヤーが垣根を越えてオール東京で挑む決意だ。


基調パネルディスカッション「東京のグランドデザインと不動産」
国内外に発信する日本の拠点へ

青山 今日はそれぞれの会社で取り組んでいる開発の進め方と考え方、また東京都の五嶋さんから東京で考えているグランドデザインについて、そして相互での質問にお答えいただくとともに、デベロッパーから東京都・政府に望むこと、また東京都からデベロッパーに望むことを聞いてみたいと思います。まず順に各社のプロジェクトと考え方をお伺いできればと思います。
井上 主に丸の内中心部の街づくりを行っています。その内容は個々のビルの建て替えではなく、地域全体の街づくりの方向性をステークホルダーとともに検討しています。エリアマネジメント、オープンイノベーションといったことを日々考えています。その中身はハードだけでなくソフトも充実させていかなければならないということです。では丸の内はどのように充実させていけばいいか。オフィスが中心であるのは厳然たる事実です。しかし、そのなかにも様々な用途の床が複雑に混じっています。丸の内にオフィスを持っていない人にも来てもらうことによって、新たなシナジーを起こしていけるのではないかと考えています。これまでの事例を紹介すると、たとえば「大手町1―1計画」、「大手町ホトリア」という街区です。都市再生特区を利用して容積を割り増して建替えをした事例ですが、ここの特長はお堀の浄化施設を施設内に設けたことです。またオープンイノベーションに通じる「3×3 Lab Future」も挙がります。「交流できる場をつくろう」ということでつくられた施設になります。これからできる計画としては「丸の内3―2計画」です。これは当社と東京商工会議所、東京會館との共同プロジェクトです。ひとつに都市の安全性を高めるための工夫が挙げられます。具体的には建替える際に有楽町エリアの通りの下に洞道を掘って安全性の高い熱供給や電気供給の管路をつくっています。新しいビルだけでなく、周りの古いビルにも安全性、BCPを提供することができます。もうひとつは「MICE」、「交流」という視点を取り入れようと考え、「東京国際フォーラム」などと連携してエリアとして対応していこうと考えています。ところで大手町に目を移しますと、このエリアではそれぞれの企業が自社使用のために買った物件が多くあります。自分のビルを建替えるために仮移転し、建替えし、戻ってくるということは断続的な業務遂行性を考慮すると、困難な業種も存在しますので、建替えし一度で移転したいと考えています。それを可能にした手法が「大手町連鎖型都市再生プロジェクト」です。また、将来の話では「常盤橋街区」が大きく注目されています。エリア内に変電所や下水ポンプ場が入るなど、インフラを生かしながらどのように再生していくかに焦点を当てております。ソフトの面では新しい「東京」駅の駅前として何ができるのか、という問いに応えていかなければなりません。これと並んで進むのが有楽町です。前に都庁があった都有地が現在は暫定利用されていますが、いずれ本格利用に切り替わるなかでこのエリアにどのような機能が求められているのかを考える必要があります。銀座に面していて、再開発が進む日比谷・京橋にも近く、丸の内もすぐ隣です。丸の内とはまた違うコンセプトを持った街をつくっていこうと当社も他の地権者、東京都と一緒に検討している途中となります。当社がこれらの再開発のなかで大事にしているのは建物と建物の間にある道路を上手に利用していくことです。丸の内仲通りも歩道を広くすることで来街者が2~3倍に増えたという実績もあります。ただ今の状態が完成形であるとは考えておらず、さらに交流を進化させた空間に仕立てていきたいと思います。
角田 森ビルは、「都市を創り、都市を育む」企業として、東京都港区を中心とした街づくりを行っています。かつては虎ノ門や新橋でナンバービルと呼ばれるオフィスビルをつくっていましたが、1986年に開業した民間初の市街地再開発事業である「アークヒルズ」を機に大規模複合開発を手掛け、六本木ヒルズでは開発前から「タウンマネジメント」という概念を取り入れ、新しい街づくりにチャレンジしてきました。今後はさらに発展させた形で「エリアマネジメント」にも取り組んでいきたいと思っています。例えば、「六本木ヒルズ」のシネマコンプレックスの屋上には港区唯一の田んぼがあります。森ビルの社員はもとより、地権者の方々や近隣の小学生、あるいは「六本木ヒルズ内」にあるアメリカンスクールの幼稚園生などが一緒に田植えをする風景は、ある意味で「六本木ヒルズ」のタウンマネジメントの象徴でもあり、日常風景でもあります。ところで昨日(10月17日)発表された「世界の都市総合力ランキング」では、2008年の発表以来、常に4位だった東京が今年は3位となり、大きな反響をいただきました。かくいう私も驚いてます。政府はこのランキングで2020年までに「3位」へあがるという目標を掲げていましたが、幸いなことに今年の時点で達成しましたので、今後は「2位」、「1位」を目指していくという目標が現実味を帯びてきました。「都市を創り、都市を育む」企業として、身が引き締まる思いです。その取り組みの一端として、森ビルの「虎ノ門ヒルズ」エリアの開発について紹介します。一昨年竣工した「虎ノ門ヒルズ」に続き、29年度には「虎ノ門10森ビル」を街区再編した「(仮称)虎ノ門ヒルズビジネスタワー」の完成を予定しています。また「虎ノ門9森ビル」跡地を含む街区は「(仮称)虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」を計画しており、東京を代表する住宅をつくりたいと考えています。加えて、オフィスやホテル、商業施設、国際ビジネス交流拠点施設などを備えた複合タワー=「(仮称)虎ノ門ヒルズステーションタワー」を計画中です。このビルは日比谷線の新駅と一体的に整備されます。新駅自体はUR都市機構さんの事業ですが、2020年の東京五輪の際に日比谷線の新駅が暫定的に共用を開始し、2022年度にステーションタワーとセットで完成します。この新駅に直結したタワーは駅ビルとしてもポテンシャルが高く、また地下鉄としては全く新しい駅前広場を提示していきたいと考えています。これら、「虎ノ門ヒルズ」を加えた4棟を全て人工地盤でつなぎ、全く新しい街を創出していきたい。さらに隣接地には虎ノ門病院の再開発、「ホテルオークラ」の建替えや「赤坂インターシティAIR」、あるいは「虎ノ門パストラル」の跡地開発である「東京ワールドゲート」といった大型開発も予定されていて、森ビルだけでなく各社の努力によって全く新しい東京の国際新都心が生まれていくことになります。開発が完成する事で、「虎ノ門ヒルズ」の南北に大きな緑の南北軸ができ、また臨海部に計画中のオリンピック関連施設と結ばれるBRTが発着予定のバスターミナルがビジネスタワーに出来る予定です。そのまま人工地盤を通れば、2022年度以降に完成するステーションタワーにもつながり、その先に「虎ノ門病院」や「ホテルオークラ」などの再開発プロジェクト地が広がる一大エリアが完成します。私たちが計画する新たな3棟のタワーを含めた虎ノ門ヒルズエリア全体では、7・5haほどの街区に延床面積が約80万㎡となり、「六本木ヒルズ」に匹敵するインパクトを持つ国際新都心・グローバルビジネスセンターへと進化します。また、「虎ノ門ヒルズ」とともに整備された「新虎通り」は東京を代表するようなストリートにしていくべく、ハード・ソフトともに様々な活性化の仕掛けづくりをしていきたいと考えています。きたる11月20日には東北六県の伝統的なお祭りが一堂に集う「東北六魂祭パレード」をはじめとする東京新虎まつりが「新虎通り」や虎ノ門エリアの各所で実施されます。
和泉 当社はこの10月で創業120周年を迎えました。これまで東京都や国の施策と歩調を合わせて東京の様々なエリア、タイプの開発をやってきましたが、錦糸町や中野といった山手線の外で街に大きなインパクトのある複合開発を行っているのは他社と違う特色かと思います。「中野セントラルパーク」は「中野」駅至近の警察大学校跡地の開発です。従来はオフィスエリアと捉えられてなかったですが、当社では都心への時間距離の短さに着目し、「緑の中で働く新しいワークスタイル」というコンセプトで日本最大級となる1フロア1500坪のオフィスビルを計画し、キリングループ様のご本社などにご入居頂いています。大きな特長は大規模な公園を中心として多様な機能が集積し、魅力的な中野の既存の街と大きな軸線でつないでいるということです。この場所は過去に陸軍施設などがあり、市民に閉ざされた歴史を辿ってきましたがこの開発で様変わりしました。当社では街全体の魅力向上のためエリアマネジメントに取り組んでおり、地域の方々と連携して各種イベントを行い、地域住民、オフィスワーカー、大学生など、中野ならではの幅広い層による新たな交流の場となっています。次に「大手町タワー」です。地下鉄5線の「大手町」駅に囲まれた場所でして、旧みずほ銀行本部ビルと隣のビルの敷地を合わせて建替えました。ここでは敷地の3分の1に及ぶ3600㎡を「大手町の森」としています。「都市を再生しながら自然を再生する」というコンセプトで、かつてこの場所にあったであろう「本物の森の再生」を目指しました。このほか、もともと敷地内にあった丸ノ内線と東西線の改札をつなぐ連絡通路が非常に狭く、混雑していたのを今回の整備で「大手町の森」の緑と自然光が降り注ぐ、地下とは思えない広場、通路へと刷新しています。更に上層階には国際競争力の強化に資する日本初進出の国際級ラグジュアリーホテルとして「アマン東京」を誘致しています。「東京スクエアガーデン」では区道で分断された2つの街区をまとめて大街区化することで、地上30mの高さの立体の緑化空間である「京橋の丘」や地下鉄「京橋」駅に直結する「駅前広場」、そして「東京」駅周辺で最大級の1000坪のオフィス床を整備しています。国際ビジネス拠点を支える多様な機能も導入し、ブリヂストン様のご本社などにご入居頂いています。今後のプロジェクトですが、1つめは「東京」駅前の「八重洲一丁目東地区」の市街地再開発事業です。この区域には当社の本社ビルも含まれていて、敷地は約1・4ha、延べ24万㎡、高さは250mになります。「東京」駅前の交通結節機能の強化のため、大規模バスターミナルや地上・地下の歩行者ネットワークの整備も行います。「東京」駅前の他の2つの再開発と合わせて国際空港直行バス、各都市への高速バスの停留所20バースが整備され、空港の24時間化に対応したラウンジ等も設けます。インバウンドを含め、近くの日本橋、銀座に人の流れをつくる結節点にしていきたいと思います。最後に「豊島プロジェクト」です。昨年5月にできた新しい豊島区庁舎はマンションと一体ということで話題になりました。その開発も当社が関わりましたが、ご縁があって旧庁舎跡地もやらせて頂くことになりました。旧庁舎跡地と豊島公会堂跡地に70年の定期借地権を設定して開発し、超高層のオフィス複合棟と新ホール棟をつくり、新ホールは完成後に豊島区に買い取って頂きます。この開発では副都心の業務機能を強化しながら、8つの劇場空間を設けて新たな賑わい拠点を創出することで、現在はサンシャイン方向に偏っている人の流れを街全体に広げていきたいと思います。
青山 それでは東京都庁の五嶋氏からこれからの東京のグランドデザインについてお伺いしたいと思います。
五嶋 近い将来、東京においても人口減少が始まることはほぼ確実な状況です。そのような転換期にあるなかで、都市づくりをどのようにしていけばいいか、ということを東京都都市計画審議会において検討し、9月に2040年代の東京の都市像とその実現に向けた指針についてという答申を受けましたので、その説明をさせていただければと思います。最初に前提となる2040年代の東京の人口予測ですが、25年現在で1333万人になっていますが、2045年に1202万人になると予測されています。人口構成の内訳を見ると、25年は生産年齢人口が879万人となっていますが、30年後には682万人。約4分の3まで減ることになります。そのようななかでも東京の活力を保ち、伸ばしていくためにはどのような都市づくりが必要なのかは大きな課題です。たとえ定住人口が減ったとしても、日本各地・世界各国から人々を呼び込んで交流人口を伸ばしていくことにより活力を増進させる都市づくりが必要と考えているところです。今回の都市構造の図は交流を視野に入れて広域に視点を広めています。2040年代には広域的なインフラの整備を背景に、国内・海外でも広域に活発に交流が行われるようになると思います。そこで国際ビジネス交流ゾーンと多摩イノベーション交流ゾーンという2つを設けています。これらは東京圏の持続的な成長と活力をリードするエンジンの役割を担っています。国際ビジネス交流ゾーンは経済力を背景にして世界をリードしていく場、多摩イノベーション交流ゾーンは既存の大学や研究機関を生かして高い技術力を背景としたチャレンジにより新たな価値を生み出して世界と渡り合う場です。国際ビジネス交流ゾーンは大丸有地区、渋谷、品川、新宿などの国際的なビジネス交流機能を担いうる拠点を複数育成し、それらの更新には時期をずらして、持続的に発展する都市をつくっていきたいと考えています。次に多摩イノベーション交流ゾーンですが、エリアに立地している大学・ものづくり産業、先端技術の集積を生かしてイノベーションを起こして世界と伍して戦える拠点を形成していきます。次にインフラ整備ですが、2040年代には高速道路網、あるいは骨格幹線道路、補助幹線道路もほぼ完成に近づいています。区部中心のビジネス拠点では歩行者専用の緑化された回遊動線をつくって常に賑わいのある空間づくりを進め、また幹線道路などでは無電柱化を進め大きな街路樹での緑化を進めていき、「歩きたくなる街」を目指していきたいと思います。鉄道については中心部の地下鉄を含めた鉄道網は世界第一位の高密なネットワークが形成されていて、それを最大限に生かして交流を促進させていきたいと思います。木造住宅密集地域の安全化も必要です。中枢広域拠点の外周部に位置していて都心部の働く人の居住地域で旧緑地地域とも一部重なっています。旧緑地地域の緑化と併せて、緑豊かな安全な住宅地域にしていきたいと思います。周辺に立地している大規模団地の建替えで生じる土地を種地にしながら、有効活用していきたいと考えています。青山 ありがとうございます。それでは各デベロッパーにグランドデザインに関する感想と、さらにその先の方向性についてお話をお聞きできればと思います。
井上 ひとつは仲通りを中心とした南北の歩行者軸です。個人的な思いも入りますが、上野から品川まで機能性としてはつながるのでは、と考えています。文化資源のある上野の森、湯島、御茶ノ水などそれぞれ雰囲気のある通りがあります。周りの方々がその通りを活用することで、つながっていくのではないか。丸の内から南側を見ると品川、田町など開発が始まっている地域があります。この通りを低速移動することで非常に感慨深い景色を見ることができるのではないかと思います。東京の東西南北の軸ができつつあるなかで、それぞれのエリアマネジメントが活性化していくことも重要だと思います。しかし、このエリアマネジメントには様々な思惑が入っています。そのなかで、より活動しやすくなるような形にしていく、規制緩和につながっていくことも必要だと思います。そして開発事業者のプロジェクトが連携していくことによって活性化に向けた大きな力になっていくのではないかと思います。また、質問のありました常盤橋、有楽町ですが、当社が開発を行うことでそれ以外のエリアとつながることになります。丸の内だけでなく視野を広めて「東京」駅周辺を見て、それぞれのエリアマネジメントと協力していくことがポテンシャルを高めていくための方法です。
角田 まず、直近では来年4月に銀座で進めている「GINZA SIX」が開業する予定です。また、森ビルの戦略エリア内では、虎ノ門ヒルズエリア以外にも今後控えているプロジェクトが大小いくつかあります。この他、コンサルティングという形での関わり方が主ですが、いくつかの地方都市で街づくりのお手伝いもさせて頂いています。これは、森ビルが蓄積してきた様々なノウハウやネットワークをもとに地方創生に貢献し、ひいては日本全体の磁力向上に貢献できるよう、努めていきたいと考えているからです。東京のグランドデザインについて一言申し上げるとすれば、立場を超えて「東京をよくしていく」という一点に向け叡智を結集していきたい。そしてその一翼を担い、具体的に貢献していくことが森ビルの社会的役割でもあると考えております。
和泉 八重洲側にも再開発に面して仲通りがありますが、その先の永代通りは「金融軸」と定められ、今後再開発が目白押しになります。再開発と絡んで地域の悲願である首都高を撤去して日本橋の青空を取り戻すという話も進んでいて当社も協力しながらコミットしていきます。高速が撤去された暁には水辺空間、舟運、川沿いの景観などが新しい東京の魅力として浮上します。八重洲側のエリアマネジメントには様々なステークホルダーが関わっており「東京」駅周辺でのより幅広い連携が必要だと思います。グランドデザインは海外の諸都市と競争する中でスピード感が必要です。豊島区のアート・カルチャー都市のように、わかりやすいキャッチフレーズなどで都民に認知を広げることが必要だと思います。
青山 これをうけて五嶋さんからどのように受け止めたか、また都から民間への要望をお話して頂きたいです。
五嶋02 私たちも頑張るところを応援する街づくりを進めていきたいと思います。公共施設の使用で使いにくいというご指摘いただきましたが、道路は街と街をつなぐので交流していくためにも非常に重要だと思います。私たちもそれを踏まえて後押しできる行政へといきたいと思います。民間へのお願いですが、「駅の顔づくり」といったような魅力的な都市開発を積み重ねていただきたいと思います。またひとつの建築プロジェクトで完結されず、それを街全体に広めていく。今回紹介いただいたプロジェクトはそのようなプロジェクトですが、そのようなものを積み重ねていただきたいと思います。また新たな価値を創出するためのマッチングを行って頂きたいと思います。東京が持っている技術と世界からのニーズが合わさり、1+1=5になるようにしていただければと思います。そして東京が世界一の都市であることをアピールしつづけていければと思います。
青山 それでは最後に一言ずつお願いします。
井上 東京オリンピック・パラリンピックを通して、訪日観光客が日本・東京でビジネスをしたいという魅力をつくっていきたいと思います。
角田 今日の議論を通じて、物語を共有していくことの大切さを確信しました。それができれば立場を超えて手を携え、東京が世界に物語を発信していくことができ、ひいてはヒト・モノ・カネが集まる磁力のある都市にしていくことができる。東京を世界一の都市にしていく物語に貢献していきたいという思いがますます強くなりました。
和泉 池袋の開発はオリンピックに合わせて完成します。サブカルチャーの色彩の濃い街にどのような新しい賑わい拠点ができるのか、そうした場所のオフィスにどのような企業が入り、交流の場が生まれるのか、是非ご注目いただければと思います。 五嶋 各デベロッパーのお話をお聞きしまして、行政側としては心強く感じています。引き続き、民間事業者と連携しながら世界一の都市・東京を実現していきたいと思います。
青山 20世紀のまちづくりは「点」、21世紀に入ってから、まちづくりは「面」と言われていました。今後は面開発が「連担」していくことになるでしょう。世界の都市は「面開発」にとどまっていますが、東京の開発はその世界の開発を超えていくことになると思います。


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