不動産トピックス
過熱する投資市場の現場から
2006.07.10 11:40
コマーシャル・アールイー オーダーメイド型の物流施設を開発 竣工後は証券化後運用予定
コマーシャル・アールイー（東京都中央区）ＣＲＥ瑞穂物流センターＡ棟・Ｂ棟・ＣＲＥ三郷物流センターの開発に着手した。
同開発は、設備を有するオーダーメイド型の専用物流施設となっており、取得済みの用地にて、同社が事業主体として開発を進めているプロジェクトである。
「ＣＲＥ瑞穂物流センターＡ棟・Ｂ棟」は、圏央道「青梅」インターチェンジ、国道１６号、青梅街道、新青梅街道に近接する物流適地に立地し、周辺に民家がなく、２４時間稼働が可能であり、前面道路幅員は８ⅿを確保。中央自動車道八王子ジャンクション～圏央道あきる野インターチェンジ間の開通を間近に控え、国内物流の戦略的拠点として高いポテンシャルを持つ。全体敷地８６５０坪の敷地に２棟ともに２階建て。高床式で、北西面にトラックバースを配し、バース延長を最大限確保できる造りと庵っている。また、接車バースはプラットホーム幅２・５ｍ、大庇の張り出しを１０ｍ以上確保し、あらゆる入出庫オペレーションに対応し得る設計を行っている。
「ＣＲＥ三郷物流センター」は首都高速三郷線、外環自動車道、常磐自動車道が交差する三郷ジャンクション及び三郷インターチェンジ至近に立地。敷地面積約３０００坪に延床面積約６０００坪、高床式４階建ての物流施設を計画、接車バースには幅３ｍのプラットホーム、張り出し１３ｍの大庇を設置予定で、各階床荷重１・５ｔ／㎡、エレベーター３・５ｔを３基、垂直搬送機を３基、各階有効高さ５・５ｍ以上を確保するなど、入出庫オペレーションに十分対応出来得る仕様となっている。
竣工は、３棟ともに来年３月の竣工を予定しており、竣工後は、同社が組成するＳＰＣに証券化スキームを活用して組入れた後に運用する予定だ。
なお、今回の総開発費は、３棟合計で約９０億円を見込んでいる。
東京グロースリート投資法人 居住用不動産を中心に２０物件を取得 取得総額は１６５億２０００万円ポートフォリオを拡充・分散
東京グロースリート投資法人（東京都千代田区）は、同投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき、ポートフォリオの拡充及び分散を推進するために、不動産を信託する信託の受益権２０物件を取得する。
今回取得する物件は、東京２３区、東京周辺部及びその他の地域を対象としたもので、２０物件のうち、１９物件が居住用不動産、１物件がオフィスビルとなっている。
物件取得先は、オリックス・リアルエステート（東京都港区）を除き、ピー・アール・エー、シリウス・キャピタル、ジュピター・プロパティーズなどは、資産運用会社の発行済み株式総数の８１・０％を保有する株主であるパレックス（東京都千代田区）の意向を受け設立された特別目的会社中心。取得予定価格は２０物件総額１６５億２０００万円だ。
ノエル 総資産規模５０億円のファンドを組成 残り４物件については竣工後順次所得の予定
ノエル（神奈川県川崎市）は、国内機関投資家からの出資ならびに国内金融機関からのノンリコースローン等によって、同社が企画・開発した賃貸用不動産１物件を対象とする総資産規模約５０億円の不動産ファンドを組成した。
投資対象の６物件のうち、２物件については平成１８年６月３０日に同ファンドでの取得が完了し、残り４物件については、竣工後、金融機関及び投資家からの条件を充足し次第、同ファンドにより順次取得する予定だ。
なお、取得が完了した物件は、音大が近いため、通常女性には敬遠されがちな１階部分には防音室を設けた楽器可能な間取りを企画することでデメリットをメリットに変えた「仙川プロジェクト」。そして有名設計事務所を起用し、都心でのスタイリッシュなライフスタイルを具現化した「目黒本町プロジェクト」である。
東急リバブル ＲＦＯの業務委託対象物件が決定 「ホールサムインうれしの」等３物件
東急リバブル（東京都渋谷区）は、独立行政法人年金・健康保険福祉施設整理機構（ＲＦＯ）により実施された、今年度第１回目の不動産売却業務委託業者選定のための指名競争入札の結果、北海道、関東、九州、沖縄地区における不動産売却業務委託者に選定されていたが、その業務委託対象物件が決定された。
同社が対象物件について委託を受けた業務は、年金福祉施設等の売却に関する媒介業務。具体的な内容としては、対象物件売却のための行政法規調査および関連資料作成、対象物件の売却方法の策定等、売却に関する入札関連業務、その他これらに関連する業務だ。
対象物件は、佐賀県嬉野市嬉野町「ホールサムインうれしの」（最低売却価格９０００万円）、佐賀県嬉野市嬉野町「ホールサムインうれしの駐車場」（最低売却価格３２５０万円）、「大分県国東町くにさき望海苑」（最低売却価格非公表）の３物件だ。
ケネディクス不動産投資法人 ＪＰ鍛冶町ビルを取得 価格は２３億５０００万円
ケネディクス不動産投資法人（東京都千代田区）は、ＪＰ鍛冶町ビルを取得した。
同物件は、ＪＲ「神田」駅徒歩２分に位置する平成２年３月竣工、地上８階・地下１階建て、延床面積３１４７・７０㎡の事務所・店舗複合ビルだ。
同投資法人は、同物件について、駅徒歩２分の距離、オフィス立地としての良好な環境、また花崗岩張り仕上げの１階メインエントランス床・壁、アルミスパンドレル張りの天井、そして事務所部分の２・７ｍの天井高、個別空調など、同種の用途・規模の建物と比べ、良質な設計品質であることを評価した。
現在、９フロア中８フロアが稼働中で、１フロアについては、物件取得後リーシングに注力し、稼働率向上を図る。
なお、現在の月額賃料は１０４０万２５７６円、敷金保証金は１億９６２万７５００円となっている。
物件取得先は興和不動産（東京都港区）で、取得価格は２３億５０００万円だ。
ＴＡＦＦホールディングス 「ハッピーコート塚口駅前」を７億円で流動化 合同会社を活用した不動産流動化 今秋には３０～５０億円規模に拡大
ＴＡＦＦホールディングス（大阪市中央区）は、合同会社（ＬＬＣ）を活用した不動産流動化事業の第一弾として、兵庫県尼崎市内の店舗付共同住宅「ハッピーコート塚口駅前」の流動化事業（総額７億円）を実施した。
同物件は、阪急神戸線「塚口」駅徒歩２分に位置する、昭和６３年１２月竣工、地上７階・地下１階建て、延床面積１４２９・４９㎡の事務所・店舗・住宅複合物件である。
同社は物件取得にあたり、阪神間における優良住宅地の駅前に位置しており、築後１８年が経過しているにもかかわらず維持管理状態が良好であったこと、近代的な建物のデザインが周辺環境及びマンションの需要者とマッチしていることを評価している。
なお、今年の秋には関西の物件を中心とした３０～５０億円規模の私募ファンド設立を予定しており、アセットタイプについてはオフィス、レジデンシャルの他、今後は商業施設、ホテルなども投資対象に加えていくという。
日本中央地所 病院特化型ファンドを組成 ２０～５０億円規模が投資対象 ２年後を目処に運用残高１０００億円目指す
日本中央地所（東京都千代田区）は、連結子会社として日本中央地所アセットマネジメント（東京都千代田区）を設立した。
同社では第１号ファンドとして病院に特化した不動産ファンドを、今秋を目処に組成する。
現在、病院経営においては、事業拡大意欲の高い医療法人を中心に、資産（病院施設）と経営を分離したというニーズが高まっている。
そうした中で、同社は新会社にて、病院施設のセールス＆リースバックの賃借人となる医療法人の経営内容のモニター、経営改善の助言まで踏み込むなど、投資育成型の運用を行っていくこととなった。
一施設あたり２０億円～５０億円の全国の病院に投資し、２００８年末までに運用残高１０００億円を目指す。
ペイントハウス 本社兼ショールームを譲渡 物件譲渡価格は５３億円
ペイントハウス（東京都多摩区）は、「ペンタくん」多摩センター店を譲渡すると発表した。
同物件は小田急線、京王線「多摩センター」駅徒歩３分に位置する、地上８階・地下２階建て、延床面積３万３８００・１２㎡の事務所兼ショールームである。
現在、同社債務の担保として、独立行政法人都市再生機構、三菱東京ＵＦＪ銀行、こだまインベストメントによる抵当権の設定がなされており、現在ペイントハウスが置かれている状況においては、最終的に第三者への譲渡による処理が不可欠との判断に至ったという。
物件譲渡先はニューシティコーポレーション（東京都港区）で、譲渡価格は５３億円。物件引渡しは７月３１日を予定している。
